Hypoteční kalkulačka
Zadejte cenu nemovitosti a kolik z toho pokryjete vlastními prostředky — kalkulačka dopočítá potřebnou výši hypotečního úvěru a z ní přesnou měsíční splátku, kolik z ní jde na jistinu a kolik na úrok. Pokud už hypotéku nějakou dobu splácíte, zadejte kolik let, a uvidíte i to, kolik reálně zbývá doplatit.
Jistina a úrok po jednotlivých letech
Na začátku splácení jde větší část splátky na úrok, postupem let se poměr obrací ve prospěch jistiny. Najeďte myší (nebo klikněte) na sloupec pro přesné částky daného roku.
Ilustrativní výpočet vycházející z fixní úrokové sazby po celou dobu splácení a standardní anuitní metody (stejný princip jako u bankovních splátkových kalendářů). Nezohledňuje poplatky, pojištění, mimořádné splátky ani změnu sazby po fixaci — pro přesnou nabídku se vždy poraďte s konkrétní bankou.
Jak funguje anuitní splácení hypotéky
Naprostá většina hypoték v ČR se splácí tzv. anuitní metodou — po celou dobu splácení platíte stejnou měsíční částku, mění se ale poměr mezi jistinou a úrokem uvnitř této splátky. Na začátku splácíte hlavně úrok, protože se počítá z celé, ještě nesplacené jistiny. S každou splátkou jistina klesá, a tak klesá i úrok počítaný z menšího zůstatku — čím dál větší část stejné měsíční splátky proto jde na umořování jistiny.
Přesně tohle ukazuje sloupcový graf výše: v prvních letech splácení převažuje růžová barva (úrok), ke konci naopak zlatá (jistina). U dlouhých splatností (25–30 let) tak v prvních letech zaplatíte na úrocích výrazně víc, než by se na první pohled zdálo.
Co je LTV a proč na něm bankám záleží
LTV (loan-to-value, poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) je jeden z hlavních ukazatelů, podle kterých banka posuzuje riziko hypotéky. Čím vyšší LTV, tím méně jistoty banka má, že se jí v případě problémů s doplacením vrátí celá půjčená částka z prodeje zastavené nemovitosti. Proto banky u vyššího LTV buď nabízejí horší úrokovou sazbu, nebo žádost o hypotéku zamítnou úplně.
V ČR se doporučení k LTV řídí i pravidly České národní banky — standardní limit je 80 % hodnoty nemovitosti, s výjimkou do 90 % pro vybrané skupiny žadatelů (typicky žadatelé mladší 36 let). Kalkulačka výše vám u vašich čísel rovnou ukáže, do kterého pásma spadáte.
Časté otázky
Kolik vlastních prostředků na hypotéku potřebuji?
Obecně platí, že byste měli mít k dispozici alespoň 10–20 % z ceny nemovitosti, abyste se vešli do standardního LTV limitu 80 %. Čím víc vlastních prostředků máte, tím lepší úrokovou sazbu obvykle dostanete.
Co se stane, když LTV překročí 90 %?
Nad 90 % LTV banky v ČR běžně hypotéku neposkytují. Řešením bývá doplnění vlastních prostředků, zajištění další nemovitostí, nebo kombinace hypotéky s dalším úvěrem, například ze stavebního spoření.
Je lepší kratší, nebo delší doba splácení?
Kratší doba znamená vyšší měsíční splátku, ale výrazně nižší celkový zaplacený úrok. Delší doba splácení splátku sníží, ale hypotéku na úrocích prodraží — rozdíl si můžete přímo vyzkoušet posunutím posuvníku „Doba splácení" v kalkulačce výše.
Můžu hypotéku splatit mimořádně dřív?
Ano, ale záleží na podmínkách konkrétní banky a na tom, jestli jste ve fixaci. Mimo výročí fixace si banky mohou účtovat poplatek za mimořádnou splátku; přesně v den výročí fixace bývá mimořádná splátka obvykle bez poplatku.